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“寥落!徐州东站站街，零落” 从171家房企年报看房地产风险：经营业绩与债务特征

从171家房企年报看房地产风险：经营业绩与债务特征

文丨罗志恒（粤开证券首席经济学家、研究院院长） 方堃（高级宏不雅阐发师）　　自4月30日中心政治局会议提出“消化存量房产和优化增量住房”以来，部门城市商品房限购限贷办法放松、当局收贮存量房产，5月17日房地产政策组合拳接连落地，房地产撑持政策迎来重年夜转变，详见《新一轮房地产去库存：政策逻辑、难点与瞻望》。当前房地产发卖面积和价钱仍鄙人行，对房地产企业发生了较年夜的冲击，影响了房企的利润、现金流，衍生出债务背约等问题，从而致使房企的拿地意愿和能力降落、保交楼的能力降落。　　当前房地产行业风险若何？房企的经营状态若何？本文基于171家房地产开辟上市公司（统称为“样本房企”，A股101家+港股70家，不含已停牌或还没有表露年报的房企）2023年年报数据，梳理房地产企业当前经营坚苦和债务情势，以期为进一步优化调剂政策供给数据撑持。　　1、上市房企经营事迹：底部运行、企业分化加重　　本陈述中，拔取主营营业为房地产开辟的上市公司进行阐发，剔除A股与港股两地上市反复的环境，今朝已表露2023年报上市房企数目共171家（A股101家+港股70家），以下统称为“样本房企”。2023年，样本房企的合同发卖和利润处于下行期，平易近营房企经营事迹受冲击水平更年夜。　　（一）发卖：2023年营收小幅增加，而合同发卖额年夜降，将来事迹难以保障2023年房企营业收入在保交房鞭策下小幅增加。　　斟酌到预售制和完工交付周期，房地产企业前期合同发卖与账面事迹确认之间存在时滞。营业收入是基于权责产生制，在商品房知足完工交付前提后确认的发卖收入金额；而合同发卖额则是基于收付实现制，统计签定商品房预售合同的金额。2021年以来，跟着现房发卖占比晋升至接近30%，房企营业收入与合同发卖金额走势加倍接近。从营收事迹看，2023年样本房企营业收入5.24万亿元，同比增加2.0%。2023年保交房工作推动下，上一年受影响的项目集中交付，使得全年结转确认的营业收入同比正增加。从合同发卖看，2023年房企合同发卖金额年夜幅降落。2023年，国度统计局表露的商品房发卖额同口径降落6.5%，百强房企合同发卖金额同比降落17.3%，发卖情势不容乐不雅。　　合同欠债可供结转的资本削减，将来事迹仍面对较年夜压力。房企凡是的管帐处置是，在商品房发卖合同订立生效后，房企将收到的对价记入合同欠债，以后按照施工进度或完工交付后，将合同欠债结转确认为营业收入。合同欠债是潜伏的将来收入，若产物交付风险相对较小，手上合同越多，将来收入潜力越年夜。2023年底，样本房企合同欠债合计4.17万亿元，同比降落22.7%。合同欠债范围降落的同时，对房企营收的保障倍数也延续下降。2023年底，样本房企合同欠债对昔时结转收入的笼盖倍数为0.80，较2022年降落0.25，笼盖倍数已不足1倍，显示将来房企的事迹贮备相对较薄。　　2024年事迹将进一步探底，头部房企发卖压力加年夜。年夜部门房企年报阐发认为当前商品房发卖市场存在不肯定性，不再寻求发卖范围，而是存眷现金流平安、缔造有益润的发卖。2024年一季报显示，样本房企营业收入同比降落16.3%，与客岁比拟增速由正转负。按照国度统计局，一季度全国商品室第发卖面积和发卖额同比别离为-23.4%和-30.7%。据中指研究院统计，一季度全行业百强房企合同发卖总额同比降落49%，TOP30房企合同发卖总额同比降幅也高达46%。　　（二）利润：利润率下滑至近五年低点，房企吃亏面立异高　　遭到降价与高本钱结转束缚，房企利润率延续下探。虽然房企结转营业收入仍小幅增加，但房企结转营业本钱同比增加更快，使得项目毛利承压。2023年，样本房企整体法计较的毛利率为16.8%，较上年别离下滑2.1个百分点；毛利率中位数降落2.2个百分点至19.2%；毛利率平均值降落2.6个百分点至27.6%，均处于最近几年来的最低程度。2023年样本房企利润率延续探底，首要因为：一是收入端，地产需求弱化，年夜部门房企采纳价钱扣头、渠道促销，发卖和治理费用也同时增添，致使盈利空间挤压；二是本钱端，房企完工交付的以2019-2021年的高地价项目占多数，建造本钱抬升。　　资产减值损掉延续积累，房企吃亏面升至新高。2023年，样本房企由盈转亏，合计实现净吃亏406.5亿元，由此计较发卖净利率为-0.8%，较上年下滑1.3个百分点。此中仅A股上市房企资产减值损掉合计就达846亿，对利润冲击水平较年夜。2023年，样本房企中，有79家呈现净吃亏，吃亏面达46.2%，创出新高。上市房企吃亏面年夜幅上升：一是地盘市场快速下行，房企在手地盘贮备和和已完工项目价值缩水，存货贬价预备计提增添；二是因为房价下跌，房企持有的投资性物业价值降落，按照公允价值转变计提资产减值损掉；三是房企现金流重要，快速措置部门资产，发生了一部门非常常性吃亏。　　（三）库存：存货减值损掉增添，库存周转率加速　　2023年房企库存周转率加速，首要是因为“保交房”和存货价值转变，并不是发卖带动的本色性好转。跟着保交楼政策和房企融资调和机制推动，交付风险有所减缓。2023年，样本房企存货余额11.6万亿元，同比降落11.7%；存货周转率0.35次/年，当下样本房企全数库存需要2.85年才能完成一次周转。与2022年比拟，2023年房企存货周转率有所好转。一方面是因为在“保交楼”使命要求下，房企积极鞭策已售项目标完工交付，并节制新开辟项目增加；另外一方面是房企存货减值损掉计提增添，存货范围缩水而高本钱项目结转加速，使得存货周转率上升。但从近期发卖看，新建商品房发卖量价齐跌，将来库存去化周期或将拉长。　　（四）现金流：经营和投资勾当缩短，筹资现金流年夜幅净流出　　从经营现金流看，房企经营勾当缩短，现金流入和流出范围均削减。2023年，房企加速转向“以销定支，以销定投”，发卖回款现金流入削减，而拿地、施工付出的现金流出缩短的水平更年夜。鉴于港股现金流量表数据表露不完全，汇总101家A股上市房企的现金流量表数据，从流入看，上市房企因为发卖低迷、库存去化周期拉长，发卖商品、供给劳务获得的现金同比降落8.8%；从流出看，拿地和新开工施工现金流出削减，采办商品、供给劳务付出的现金同比降落14.0%。虽然经营勾当发生的现金流入削减，但现金流出的降幅更年夜，致使经营现金流净额同比增加6.5%。　　从筹资现金流看，筹资勾当现金留连续三年净流出。行业景气期间，房企经营勾当和筹资勾当发生正的现金流入，撑持投资勾当的现金流出。而行业缩短期间，房企削减投资并削减欠债，使得投资勾当现金流量流出范围缩小，而筹资勾当现金净流出范围扩年夜。2023年，样本房企筹资现金流量净流出多达6248亿元，远远高于经营勾当发生的现金流量净流入范围5477亿元。　　从投资现金流看，遭到房价下跌和融资难度影响，大都房企削减持有投资性房地产。2023年，样本房企的投资现金流净额-1622亿元，虽较2022年有所扩大，但仅相当于2021年行业的高点的1/4摆布。房企开辟和投资趋于谨严，从平安性动身严控开辟项目总量和增量，同时加倍正视投资项目质量，聚焦于一二线高能级城市的焦点区域拿地。　　从账面现金看，房企现金流量净额持续三年为负，账面现金余额年夜幅萎缩。遭到筹资勾当的拖累，2023年，样本房企现金流净额合计-2392亿元，账面现金2021-2023年持续三年净削减。2023年底，样本房企资产中，现金及现金等价物余额1.74万亿元，同比削减12.2%，较2020年的行业高点累计降落了四成。2023年，样本房企中，唯一华润置地、滨江团体等56家房企现金流净额为正，约三分之二的房企账面现金净削减。　　（五）企业分化：平易近营房企缩短，央国企表示相对领先　　从利润率看，平易近企净利率和净资产收益率远低于央国企。2021年以来，分歧所有制房地产企业经营和盈利差距扩年夜，样本房企中，平易近营房企2023年营业收入份额60.6%，较上年份额降落5.6个百分点；平易近营房企2023年总资产占比62.4%，较上年降落2.6个百分点。而平易近企利润受冲击水平更年夜，2023年上市平易近企实现净利润-1219亿元，净吃亏进一步扩年夜，发卖净利率降落至-3.8%，净资产收益率-5.5%。央国企事迹降幅相对较小。2023年上市央国企实现净利润812亿元，同比降落25.0%，发卖净利率降落至3.9%，净资产收益率2.2%。　　平易近营房地产企业营业缩短，平易近间投资受冲击严重。微不雅上平易近营房企经营坚苦，新开工和拿地削减，宏不雅上表现为平易近间投资增速低迷。2023年，全国平易近间固定资产投资降落0.4%，掉队于投资整体增速3.2个百分点。以房地产经济年夜省广东为例，2023年，房地产开辟投资中，平易近间投资占全省房地产开辟投资的比重64.9%，较2022年年夜幅降落近9个百分点。　　2、上市房企债务情势：杠杆趋稳、尾部风险仍存　　按照中国统计年鉴，2022年，全国房地产开辟企业欠债合计89.15万亿元，171家样本房企2022年欠债占全国的23.1%。2023年样本房企债务总量压降，首要是市场下行期自动去杠杆而至。但债务布局性风险仍不容轻忽，房企筹资仍未显著改良，账面现金范围和现金短债比指标降落，高杠杆房企偿债风险加重等。　　（一）债务总量：整体杠杆率趋稳，但高杠杆房企风险上升　　从整体看，房企去杠杆延续推动，债务总量延续压降。2023年样本房企债务余额合计18.9万亿元，同比削减8.2%。2023年，样本房企资产欠债率为69.6%，较上年降落1.9个百分点。合同欠债无需付出利钱，除购房者退房之外根基不需要了偿，在计较资产欠债率时该当予以剔除。剔除合同欠债以后的资产欠债率为65.3%，较上年降落1个百分点。　　从分位数看，高杠杆房企的债务风险仍在上升。以剔除合同欠债后的资产欠债率权衡，样本房企中位数稳中有降，中位数降落0.7个百分点至66.3%，且低于监管设定的70%红线；但高杠杆房企的资产欠债率仍在上升，3/4分位数由2022年的74.8%升至2023年的76.6%。2023年，样本房企中，有68家（占比40%）资产欠债率跨越70%监管红线，超线房企数目较上年增添6家。以净欠债率（有息欠债与账面现金之差/所有者权益）权衡，中位数58.0%，降落超10个百分点；但3/4分位数由2022年125.7%升至2023年的141.1%。　　（二）债务布局：经营性债务年夜幅削减，有息欠债范围初次负增加　　起首，经营性债务降幅较着。2023年，样本房企债务中，合同欠债、应付账款和单据别离占22.1%、12.4%。此中，合同欠债余额4.17万亿元，降落22.7%，而应付账款和单据，首要是房企采办原材料、付出工程款发生的经营性欠债，房企若呈现拖欠首要影响上下流供给商。2023年底，样本房企的应付账款和单据余额2.34万亿元，同比降落6.8%。　　其次，有息债务近5年来初次降落。房企有息债务首要是经由过程银行取得贷款、从金融市场刊行债券、融资租赁欠债等。因为A股、港股财政报表表露差别，本文的有息欠债统计仅包罗短时间告贷、应付债券和持久告贷，存在低估的可能。2023年底，房企去杠杆见效较着，样本房企有息欠债存量7.94万亿元，合计占总欠债的42.0%；同比-2.5%，为2018年以来同比初次降落。此中，短时间告贷同比降落0.8%，应付债券同比降落1.3%，持久告贷同比降落3.7%，降幅更年夜。另外，其他欠债根基持平，占比26.3%。其他欠债首要是房企经由过程信任、资产证券化等其他体例融资举借的债务。2023年，其他债务余额为4.44万亿元，小幅降落1.8%。　　（三）融资环境：房企现金短债比降落，债券市场净融资范围年夜降　　房企账面现金萎缩，对短时间债务的保障能力降落。2023年底，样本房企现金及现金等价物余额同比削减12.2%，较2020年的行业高点累计降落了四成。而房企债务短时间偿付压力有增无减，2023年，样本房企现金短债比降至0.64，远远小于1，显示不足以笼盖一年内到期的有息欠债，短时间债务偿付压力较年夜。　　房企公然市场债券净融资为负，房企债券背约事务仍时有产生。按照中指研究院统计，2023年，房企境内信誉债（不包罗资产证券化产物）的刊行量为4233亿元，同比降落9.1%；而信誉债了偿量同比增添25.1%，信誉债净融资额为-2083亿元。房企海外融资情势也不乐不雅，2023年，除少数几家房企外，海外债新刊行根基堕入阻滞，房企海外债净融资额持续三年为负。房企信誉风险仍在表露，2023年碧桂园、建业地产等多家房企呈现过本色性或手艺性背约。　　3、将来撑持房地产行业不变成长的政策建议　　房地产市场低迷还是经济运行中的最年夜不肯定身分。房地产对经济的影响已渗入到各个方面，致使了居平易近资产欠债表的缩短、房企现金流的恶化、地盘财务下行等。房地产发卖、投资、价钱仍在延续下行，要下鼎力气改变房价下行预期，只有稳住房地产才能破解当前处所债务、居平易近预期等问题。下阶段仍需加码房地产政策，当局与企业配合发力。　　一是一线城市优化商品房政策，释放增量需求，改变房价下行预期。限购方面，一线城市有需要进一步放松，例如铺开郊区限购、全市规模内增添购房指标、缩短或打消首套非户籍居平易近的社保或个税缴纳年限限制等；限贷方面，在“因城施策”的根本上，实时调剂首付比例、房贷利率的政策组合，避免挤牙膏式政策激发居平易近不雅望情感。　　二是抓紧落实保交房政策，分类化解房地产项目风险。充实操纵保交楼资金，优化查核问责机制，催促贸易银行落实融资白名单轨制，金融机构可摸索银团贷款等新模式，撑持重点房企团体融资。分类推动在建已售难交付商品房项目措置，保障人平易近大众好处和经济社会不变。对发卖进度较高的楼盘，继续撑持开辟商项目融资和完工交付，保障购房人权益；对发卖迟缓且过期难交付的楼盘，还没有发卖的部门当局可指定国有企业以公道价钱向开辟商收购作为将来保障房贮备，已发卖的部门则由当局牵头同购房者协商，公道肯定项目续建范围，或制订可行的置换方案。　　三是加鼎力度撑持商品房收储，兼顾消化存量和优化增量。中心财务加年夜对处所的撑持力度，减缓处所收储资金压力。处所对介入“以旧换新”采办改良性商品房的赐与价钱优惠或购房补助，减轻二手房对新居市场的冲击。　　四是优化地盘供给和开辟体例。出让优良地块、打消不公道的计划限制、将焦点地段的部门贸易用地点窜为室第用地，知足居平易近对好地段、高品质商品房的需求。对曩昔几年房企高价获得而还没有开辟的地盘，答应用地计划、容积率等方面做出调剂。　　五是鼓动勉励房地产企业自救，鼓动勉励行业并购重组。采纳鼓励机制鞭策房企降杠杆，对自筹资金化解债务风险的企业赐与嘉奖。撑持央国企经由过程股权收购、项目合作、代建等多种体例盘活平易近营房企资产，提防活动性风险舒展。盘活平易近营房企存量用地，各地成立地盘回储基金或由省属国企回购存量地盘贮备。　　六是房企要加速营业转型，成长“好房子”新赛道。房企要扶植绿色、低碳、健康、聪明的高品质室第，加年夜新型室第手艺研发投入，研究合用的装配扮装修手艺、情况检测手艺、绿色建材等，开辟基于年夜数据的科技室第、聪明社区利用等。 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